Por Redacción - 30 Octubre 2025
El mercado inmobiliario español, a finales de octubre de 2025, revela una profunda distorsión entre la expectativa del vendedor y la transacción final que se rubrica ante notario.
Este desajuste, que un estudio reciente cifra en un clamoroso cuarenta y cuatro por ciento de diferencia, no es un mero dato estadístico; es el reflejo de una desconexión emocional y estratégica que define la negociación de la vivienda. Las propiedades que se publicitan en los grandes portales online, como Idealista o Fotocasa, mantienen un precio de partida que se aleja significativamente del valor real de cierre, una divergencia que se ha triplicado con respecto a los niveles registrados en el año 2021. Este porcentaje no solo infla artificialmente el coste percibido del ladrillo, sino que introduce un ruido considerable en la tasación y las expectativas tanto de los particulares como de los inversores profesionales.
Esta práctica se asienta, en gran medida, en la psicología humana de la venta.
El propietario, imbuido en el valor sentimental y la inversión emocional de su hogar, tiende a aplicar un 'efecto ancla' al precio inicial, una cifra elevada que busca dejar margen para la negociación, o simplemente pescar a un comprador dispuesto a pagar un sobreprecio por razones particulares. Se trata de una táctica de tanteo, un pulso al mercado para ver hasta dónde está dispuesta a llegar la demanda. Sin embargo, esta estrategia, replicada a escala masiva por miles de oferentes, es lo que finalmente genera la sensación de una burbuja latente en los anuncios, aunque los precios notariados no reflejen esa misma euforia.
Para el ciudadano que busca comprar, esta brecha del cuarenta y cuatro por ciento se traduce en una experiencia agotadora y a menudo frustrante. El acto de filtrar búsquedas y visitas basándose en precios de salida irreales obliga al comprador a enfrentarse a una realidad del mercado que no encaja con la publicada. La búsqueda se convierte en un ejercicio de deconstrucción de precios, donde la habilidad negociadora se vuelve tan crucial como la capacidad financiera. Esta dinámica es particularmente intensa en las grandes capitales y las zonas costeras más solicitadas, donde la presión de la demanda es más fuerte y la tentación de inflar los precios de anuncio resulta casi irresistible para los vendedores. La frustración es palpable y erosiona la confianza en la transparencia del sector.
Analistas y expertos señalan que parte de esta disparidad también radica en cuestiones metodológicas que conviene matizar con rigor. Mientras que los portales inmobiliarios registran el precio que el vendedor pide, los notarios y registradores contabilizan el precio que el comprador paga.
La diferencia se amplifica por una marcada disparidad geográfica: las ofertas de venta tienden a concentrarse en las provincias más caras, elevando la media de los precios publicitados, mientras que el volumen real de compraventas crece con mayor intensidad en demarcaciones territoriales más asequibles. Este contraste geográfico genera una distorsión estadística que, sin ser una burbuja crediticia o de sobreconstrucción al estilo de 2007, sí configura un mercado profundamente tensionado y exige una lectura cautelosa de los datos antes de caer en conclusiones excesivamente alarmistas sobre la salud del sector.
Es fundamental que el sector profesional, desde tasadoras hasta agencias, insista en la educación del vendedor para alinear las expectativas de precio con la realidad transaccional, garantizando así una mayor fluidez y justicia para los miles de operaciones que se formalizan cada mes en el país. El reto actual, por lo tanto, no reside solo en la escasez de oferta, sino en gestionar la asimetría informativa que sitúa al precio de anuncio como un mero punto de partida inflado, y no como una referencia fiable para la valoración de activos. Los datos del 28 de octubre confirman que la negociación es el verdadero motor que corrige la euforia inicial, un factor humano imprescindible en toda compraventa.
Desde una perspectiva legal y de consumo, cabe plantearse si la persistencia de esta práctica de sobrevaloración sistemática en los anuncios podría rozar los límites de la publicidad fraudulenta o desleal.
La legislación española exige que la publicidad de una vivienda se ajuste a sus "verdaderas características, condiciones y utilidad", e incluir el precio total o renta. Si bien inflar un precio para negociar no se equipara directamente con la estafa, que implica dolo y engaño para obtener un beneficio ilícito, la disparidad tan abultada y recurrente del cuarenta y cuatro por ciento podría interpretarse como una práctica que induce a error al consumidor medio, atrayéndole con una supuesta oferta de mercado que se sabe, de antemano, que no se va a materializar a ese precio. Esta estrategia del 'precio cebo' es utilizada por algunas inmobiliarias, quienes anuncian propiedades a un coste muy bajo para generar llamadas y, posteriormente, ofrecer otras viviendas menos atractivas pero con precios de mercado real. Aunque no se ha tipificado de forma generalizada como fraude, las asociaciones de consumidores exigen mayor control y transparencia a los grandes portales para evitar que estas prácticas distorsionen la confianza y obliguen al comprador a invertir tiempo y recursos en operaciones que están condenadas a fracasar en la negociación, un aspecto que sin duda requerirá una mayor atención regulatoria en los próximos meses.
